Los gastos de escrituración que paga el comprador pueden representar entre el 4% y el 8% del valor de la propiedad — adicionales al precio de compra.
La inmobiliaria te dice el precio. Nadie te dice cuánto pagarás de más. Eso es lo que esta guía resuelve.
Entiende los costos antes de comprometerte.
La compraventa de un inmueble se formaliza ante notario en escritura pública. Sin ese paso, la propiedad no cambia legalmente de dueño — el contrato privado con la inmobiliaria no es suficiente.
El proceso tiene cuatro etapas:
La notaría verifica que el inmueble esté libre de gravámenes, embargos, hipotecas no canceladas y adeudos. Si hay problemas, el proceso se detiene hasta que el vendedor los resuelva.
La notaría calcula el ISAI que paga el comprador y el ISR que paga el vendedor. Si hay crédito hipotecario, el banco también revisa el expediente en este paso.
Comparecen comprador y vendedor ante el notario. Se firma la escritura, se hace el pago pactado, y la notaría retiene los impuestos.
La notaría inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Hasta que está inscrita, la propiedad no tiene protección plena frente a terceros. Tarda entre 2 y 8 semanas.
Tiempo total realista: entre 5 y 12 semanas desde que se entregan todos los documentos.
La parte que nadie calcula por adelantado.
Lo que paga el compradorEstos gastos no suelen estar incluidos en el precio que anuncia la inmobiliaria.
El impuesto principal del comprador. Lo fija cada estado y varía significativamente: desde el 1.5% hasta el 4.5% del valor del inmueble. En CDMX aplica una tabla progresiva. En una propiedad de $2,000,000 MXN puede ser entre $30,000 y $90,000 pesos.
Regulados por aranceles estatales. Suelen representar entre el 0.5% y el 1.5% del valor escriturado. Algunas notarías ofrecen paquetes; otras cobran por componente.
El registro de la escritura tiene un costo que varía por estado y valor del inmueble. Suele representar entre el 0.1% y el 0.5% del valor.
El banco exige un avalúo del inmueble antes de otorgar el crédito. El costo varía según la ciudad y el tipo de inmueble.
La lista varía por estado y tipo de operación (contado vs crédito hipotecario). Los más comunes:
Identificación oficial vigente (INE o pasaporte)
RFC activo en el SAT
CURP
Comprobante de domicilio reciente
Si hay crédito hipotecario: carta de aprobación del banco, avalúo, contrato de crédito
Si estás casado bajo sociedad conyugal: participación del cónyuge o documento de consentimiento
El notario tiene obligación de verificar que la operación sea legal. Para el comprador, eso significa:
El notario consulta el RPP para confirmar que no hay hipotecas, embargos ni limitaciones que afecten la compra. Si las hay, deben resolverse antes de firmar.
La notaría verifica que quien vende es el propietario legal o tiene poder notarial para actuar en nombre del propietario.
Predial y agua son deudas que siguen al inmueble, no al propietario anterior. El notario verifica esto — pero conviene pedirle al vendedor los comprobantes antes de avanzar.
Incluso sabiendo esto, hay errores que complican la compra.
Antes de comprometerteLa mayoría de los compradores se entera de estos gastos cuando ya tienen el precio pactado.
En una propiedad de $2,000,000 MXN, eso puede ser entre $80,000 y $160,000 pesos adicionales.
El contrato privado crea obligaciones entre las partes, pero no transfiere la propiedad.
La transferencia legal solo ocurre con la escritura pública inscrita en el RPP.
El notario verifica esto — pero conviene saberlo antes de firmar cualquier contrato previo.
Puedes pedir al vendedor una constancia de libertad de gravamen antes de avanzar.
Comprometerte con una notaría antes de confirmar con el banco puede generar retrasos.
Pregunta primero al banco y luego elige la notaría.
Pide que el presupuesto incluya: ISAI estimado, honorarios notariales y derechos de RPP.
Con ese desglose puedes comparar cotizaciones de diferentes notarías sobre la misma base.
Si tienes dudas, aquí resolvemos las más comunes.
En la mayoría de las operaciones, el comprador elige — porque es quien paga los gastos de escrituración.
Si hay crédito hipotecario, el banco puede tener notarías preferidas o requeridas. Conviene preguntarle al banco antes de comprometerte con una notaría específica.
El proceso notarial básico es el mismo: escritura + registro.
Con crédito, el banco también es parte del acto — se constituye una hipoteca sobre el inmueble en la misma escritura, y el banco libera el dinero directamente a la notaría. El proceso con crédito suele tomar más tiempo porque el banco tiene sus propios tiempos de revisión.
Es el acuerdo previo a la escritura. Define el precio, las condiciones de pago y las fechas.
No transfiere la propiedad legalmente — eso solo lo hace la escritura pública. Sí crea obligaciones y suele incluir una cláusula de pena convencional si alguna parte incumple.
La notaría te informa antes de avanzar.
Dependiendo del problema (gravamen, adeudo, inconsistencia en el título), el vendedor tiene la obligación de resolverlo. Si no puede o no quiere, tienes derecho a retirarte de la operación según lo pactado en el contrato previo.
Los impuestos (ISAI, ISR) no son negociables — los fija la ley y el notario los calcula.
Los honorarios del notario tienen un rango de arancel y algunas notarías tienen flexibilidad, especialmente en operaciones de mayor volumen. Lo más útil es pedir cotizaciones desglosadas a 2–3 notarías y comparar sobre la misma base.
Ya sabes lo importante. Ahora prepárate para la operación.
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