El dato que más sorprende: el vendedor no paga los gastos de escrituración, pero sí paga el ISR — y puede ser la cifra más grande de la operación.
Muchos vendedores se enteran del ISR cuando ya firmaron el contrato con el comprador. Entiéndelo antes.
Entiende el proceso antes de comprometerte.
Vender una casa no termina con el acuerdo de precio. Para que la propiedad cambie legalmente de dueño, la operación debe formalizarse en escritura pública ante notario.
El proceso tiene cuatro etapas:
La notaría verifica que el inmueble esté libre de gravámenes, hipotecas y adeudos de predial y agua. Tarda entre 1 y 3 semanas.
La notaría calcula el ISR que corresponde al vendedor. Si tienes exención por casa habitación, se aplica aquí.
Comparecen comprador y vendedor ante el notario. Se firma la escritura y la notaría retiene los impuestos para enterarlos al fisco.
La notaría inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Este paso puede tardar entre 2 y 8 semanas según la ciudad.
Tiempo total realista: entre 4 y 10 semanas desde que se reúnen todos los documentos.
Lo que más sorprende: el ISR puede ser más que todos los gastos de escrituración.
Lo que paga el vendedorEl vendedor no paga los gastos de escrituración — esos corresponden al comprador. Lo que sí paga el vendedor es el ISR sobre la ganancia de la venta.
El ISR se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble (precio de compra original más mejoras documentadas más inflación acumulada). La tasa puede llegar hasta el 35% de la ganancia.
Si el inmueble fue tu casa habitación principal, puedes exentar el ISR si se cumplen estas condiciones:
La lista exacta varía por estado y tipo de operación. Estos son los documentos más comunes:
Título de propiedad o escritura de compra anterior
Identificación oficial vigente (INE o pasaporte)
RFC activo en el SAT (para calcular y/o aplicar exención de ISR)
Comprobante de domicilio reciente (si aplica exención de casa habitación)
Boletas de predial pagadas al corriente (generalmente los últimos 5 años)
Comprobante de pago de agua al corriente
Estado de cuenta de hipoteca si hay crédito activo
CURP
Si el inmueble fue adquirido por herencia, donación o adjudicación, pueden pedirse documentos adicionales. Conviene avisarle a la notaría desde el primer contacto.
Antes de avanzar con la escritura, el notario verifica que el inmueble esté en condiciones de venderse sin problemas:
El notario consulta el Registro Público de la Propiedad para confirmar que no hay hipotecas, embargos, demandas o anotaciones preventivas. Si las hay, deben resolverse antes de firmar.
Predial y agua al corriente. Los adeudos siguen al inmueble — el comprador los hereda si no se liquidan antes de la escritura.
En algunos casos, el notario solicita un plano actualizado para verificar que la descripción del inmueble coincida con la realidad física.
Incluso sabiendo esto, hay errores que complican la operación.
Antes de comprometerteLa mayoría no son legales — son cosas que se descubren cuando ya se firmó algo.
La mayoría de los vendedores se entera del ISR cuando ya están en proceso.
Si no calificas para la exención de casa habitación, el ISR puede ser mayor que los gastos de escrituración del comprador.
La exención de ISR requiere que el inmueble esté registrado como tu domicilio fiscal en el SAT.
Si tu RFC está inactivo o el domicilio no coincide, pierdes la exención aunque cumplas los demás requisitos.
La notaría detiene el trámite hasta que el inmueble esté al corriente.
Conviene revisar adeudos antes de firmar cualquier contrato con el comprador.
Al precio de venta hay que restarle el ISR y los costos de cancelación de hipoteca si aplica.
Pedirle a la notaría un presupuesto desglosado antes de firmar el contrato previo te evita sorpresas.
El contrato privado crea obligaciones entre las partes, pero no transfiere la propiedad.
La transferencia legal solo ocurre con la escritura pública inscrita en el RPP.
Si tienes dudas, aquí resolvemos las más comunes.
En la mayoría de las operaciones, el comprador elige — porque es quien paga los gastos de escrituración.
Si hay crédito hipotecario, el banco puede imponer su notaría.
Sí. La hipoteca se puede liquidar en el mismo acto de escrituración con el dinero del comprador.
El notario coordina el flujo: el comprador deposita, una parte va al banco para liquidar la hipoteca, el resto va al vendedor.
Las operaciones inmobiliarias tienen límites para pagos en efectivo por normativa antilavado.
Por encima de ese límite, el pago debe hacerse mediante transferencia bancaria o cheque certificado. El notario está obligado a reportar operaciones que superen ese umbral.
5 años desde la última vez que la aplicaste.
Si vendiste otra propiedad con exención hace menos de 5 años, en esta venta pagarás ISR completo.
Depende de lo que diga el contrato de promesa o contrato privado previo.
Si se firmó un contrato con cláusula de pena convencional, el comprador incumplido puede perder el enganche. Si no hay contrato previo firmado, el escenario es más difuso.
Ya sabes lo importante. Ahora toca prepararte.
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