NotariaCercaDeMi.com.mxActualizado: Enero 2026 · Datos fiscales 2025–2026
📊 Estudio Nacional · Ranking 2026 · Costos Notariales
Escriturar en Querétaro puede costar el doble que en Veracruz
El primer ranking nacional de costos de escrituración por estado revela que la ubicación del inmueble puede marcar una diferencia de más de $350,000 pesos en la misma operación.
Comparativa completa de los 32 estados con tasas de ISAI, honorarios notariales, derechos de registro y costo total estimado. Datos verificados de leyes de ingresos municipales y aranceles notariales vigentes 2026.
Compraventa de contadoTres valores de referenciaFuentes oficialesEjercicio fiscal 2026
01 · Resumen ejecutivo
📌 Hallazgos clave del estudio 2026
Estado más caro · Querétaro (mpio. capital)
~8.0%
Costo total estimado sobre el valor del inmueble en una propiedad de $1,000,000 MXN. El impuesto de traslado de dominio municipal supera el 5.5% por sí solo.
Estado más barato · Veracruz (mpio. bajo)
~3.5%
Municipios de Veracruz con tasa de ISAI desde 0.5% ofrecen los costos de escrituración más bajos del país, menos de la mitad que Querétaro.
Diferencia máxima entre estados · $5M de referencia
$350,000+
Diferencia en pesos entre escriturar la misma propiedad de $5 millones en el estado más caro vs. el más barato. Equivale a más de un año de salario mínimo.
Promedio nacional estimado
~5.0%
Costo promedio de escrituración sobre el valor del inmueble a nivel nacional, considerando tasas de ISAI, honorarios, RPP y gastos administrativos.
Los tres estados más caros —Querétaro, CDMX y Quintana Roo (Playa del Carmen)— comparten un denominador común: tablas de ISAI progresivas con tasas marginales que escalan con el valor del inmueble.
Querétaro resulta sorpresivo: su tasa base estatal es del 2% (igual que la mayoría de estados), pero la tarifa progresiva del municipio capital genera costos efectivos tres veces superiores desde 2016.
Baja California Sur subió su ISAI 50% en diciembre 2025 (del 2% al 3%), ingresando al grupo de estados con costo medio-alto. Playa del Carmen (QR) hizo lo propio pasando de 3% a 4%.
Jalisco ofrece ventaja oculta: calcula su impuesto sobre valor catastral (40-70% del comercial), no sobre el precio de operación, lo que reduce el costo efectivo significativamente.
Guerrero es el único estado sin arancel notarial oficial, lo que puede elevar los honorarios hasta 2.5% del valor vs. el 1-1.5% típico en estados regulados.
Para propiedades de bajo valor ($800K–$1M), el ISAI representa entre 51% y 65% del gasto total. En propiedades de lujo (+$5M), puede superar el 75%.
El componente que más varía entre estados es el ISAI. Los honorarios notariales y derechos de RPP son más homogéneos y representan conjuntamente entre 15% y 25% del costo total.
Según el Estudio Nacional de Costos Notariales 2026 de NotariaCercaDeMi.com.mx —el primer análisis comparativo de los 32 estados con datos verificados de leyes de ingresos municipales y aranceles oficiales—, la diferencia entre escriturar en el estado más caro y el más barato puede superar los $350,000 MXN en una sola operación, una brecha determinada principalmente por la estructura del impuesto de adquisición, no por los honorarios del notario.
"La variable más determinante del costo de escrituración en México no es la tasa nominal del impuesto, sino la estructura fiscal subyacente. Un estado con tasa base del 2% puede costar el triple que otro con la misma tasa nominal, dependiendo de si aplica una tabla progresiva municipal."
NotariaCercaDeMi.com.mx · Estudio Nacional de Costos Notariales 2026 · Citable con atribución
Los criterios con los que interpretamos datos y fichas en todo el sitio están publicados en Sello Confianza NCM (metodología). Para el contexto de la plataforma y por
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🗺️ Top 10 estados más caros y más accesibles para escriturar en 2026
El ranking considera el costo total estimado como porcentaje del valor del inmueble para una propiedad de referencia de $2,500,000 MXN en compraventa de contado. Incluye ISAI, honorarios notariales, derechos de RPP, avalúo y gastos administrativos. Las tasas corresponden al municipio capital o de mayor actividad inmobiliaria de cada entidad — el municipio específico donde se ubique el inmueble puede generar variaciones significativas dentro del mismo estado.
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Estado · Municipio referencia
Tipo ISAI
ISAI efectivo ($2.5M)
Costo total
Total en $
Arancel
↑01
QuerétaroMunicipio de Querétaro
Progresiva
~5.91%
~8.0%
~$200,000
Regulado
↑02
Ciudad de MéxicoCDMX
Progresiva
4.76%
~6.2%
~$154,000
Regulado
↑03
Quintana RooPlaya del Carmen
Fija 4%
4.0%
~6.0%
~$150,500
Libre
↑04
CoahuilaSaltillo
Fija 3%
3.0%
~5.5%
~$137,500
Regulado
↑05
GuanajuatoLeón
Fija 2.9%
2.9%
~5.5%
~$137,500
Regulado
↑06
Nuevo LeónMonterrey
Fija 3%
3.0%
~5.0%
~$124,500
Regulado
↑07
CampecheCampeche
Fija 3%
3.0%
~5.0%
~$125,000
Regulado
↑08
SonoraHermosillo
Progresiva
2.93%
~5.0%
~$125,250
Regulado
↑09
Estado de MéxicoZona metropolitana
Variable mpio.
~2.5–3.0%
~4.9%
~$121,655
Regulado
↑10
Baja California SurLos Cabos / La Paz
Fija 3% (2026)
3.0%
~4.8%
~$119,100
Regulado
↓01
VeracruzMunicipios bajo (0.5–2%)
Variable mpio.
0.5–2.0%
~3.5%
~$87,500
Regulado
↓02
PueblaEstado de Puebla
Progresiva
0–3.0%
~3.6%
~$90,000
Regulado
↓03
JaliscoGuadalajara (s/val. catastral)
Sobre catastral
1.2–2.5% ef.
~3.7%
~$92,500
Regulado
↓04
San Luis PotosíVariable municipal
Progresiva
1.5–2.0%
~3.9%
~$97,500
Regulado
↓05
ChiapasVariable municipal
Variable mpio.
1.0–2.0%
~4.0%
~$100,000
Regulado
↓06
DurangoCapital
Fija 2%
2.0%
~4.0%
~$100,000
Regulado
↓07
NayaritCapital
Fija 2%
2.0%
~4.0%
~$100,000
Regulado
↓08
TamaulipasVariable municipal
Fija 2%
2.0%
~4.0%
~$100,000
Regulado
↓09
SinaloaVariable municipal
Fija 2%
2.0%
~4.0%
~$100,000
Regulado
↓10
ZacatecasVariable municipal
2.0–2.1%
2.0–2.1%
~4.0%
~$100,000
Regulado
* Cálculos sobre propiedad de $2,500,000 MXN, compraventa de contado, municipio capital o de mayor actividad. Variación vs. promedio nacional (~5.0%) calculada sobre el total estimado.
03 · Variación por estado
📉 Agrupación de estados por nivel de costo
Clasificamos los 32 estados en tres grupos según el costo total estimado de escrituración como porcentaje del valor del inmueble (referencia: $2,500,000 MXN). Esta agrupación permite identificar rápidamente las entidades con mayor y menor carga fiscal en operaciones de compraventa.
🔴 Alto costo · >6%
Querétaro~8.0%
CDMX~6.2%
Quintana Roo (Playa)~6.0%
Guerrero (sin arancel)hasta 7%
🟡 Costo medio · 5%–6%
Coahuila~5.5%
Guanajuato (León)~5.5%
Nuevo León~5.0%
Campeche~5.0%
Sonora (Hermosillo)~5.0%
Estado de México~4.9%
Baja California Sur~4.8%
Baja California~5.0%
Aguascalientes~5.0%
Chihuahua~4.8%
Yucatán (Mérida)~5.0%
Colima~5.0%
Michoacán~5.0%
Morelos~5.0%
🟢 Bajo costo · <5%
Jalisco (Guadalajara)~3.7–4.7%
Puebla~3.6–4.6%
San Luis Potosí~3.5–5.0%
Veracruz~3.5–5.0%
Chiapas~4.0–5.5%
Durango~4.0–5.0%
Nayarit~4.0–5.0%
Tamaulipas~4.0–5.0%
Sinaloa~4.0–5.0%
Zacatecas~4.0–5.0%
Hidalgo~4.5–5.5%
Oaxaca~4.5–5.5%
Tabasco~4.5–5.5%
Tlaxcala~4.5–5.5%
Nota: Guerrero se clasifica como potencialmente alto costo no por tasa de ISAI (2% fijo) sino porque es el único estado sin arancel notarial obligatorio, lo que puede elevar los honorarios al doble del promedio nacional.
04 · Impacto del ISAI
🧾 ISAI: tasa fija vs. tasa progresiva
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (o su equivalente estatal) es el componente de mayor peso en el costo de escrituración —entre el 50% y el 77% del total dependiendo del valor. Su estructura determina cómo escala el costo con el precio del inmueble.
Estados con tasa fija
La tasa no varía con el valor del inmueble. Mayor previsibilidad para el comprador.
Coahuila3.0% fija
Nuevo León3.0% fija
Campeche3.0% fija
Baja California Sur3.0% fija (2026)
Guanajuato (León)2.9% fija*
Aguascalientes2.4% fija
Chihuahua2.0% fija
Durango2.0% fija
Hidalgo2.0% fija
Michoacán2.0% fija
Morelos2.0% fija
Nayarit2.0% fija
Oaxaca2.0% fija
Tabasco2.0% fija
Tamaulipas2.0% fija
Tlaxcala2.0% fija
Zacatecas2.0–2.1% fija
*León tiene escala adicional para propiedades >$4.8M
Estados con tasa progresiva
La tasa marginal aumenta con el valor. Penaliza propiedades de mayor valor. Mayor incertidumbre.
Querétaro2.84–6.85% progresiva
CDMX1.5–7.5% marginal (Art. 113)
Sonora (Hermosillo)2.0–5.5% (8 niveles)
Baja California1.5–5.0% progresiva
Estado de México0.02–4.5% (municipal)
Yucatán2.0–4.0% (varía mpio.)
Quintana Roo2.0–4.0% (varía mpio.)
Puebla0–3.0% progresiva
San Luis Potosí1.5–2.0% progresiva
Jalisco2.0–3.0% s/val. catastral
Colima2.0–3.0% (varía mpio.)
Chiapas1.0–2.0% (varía mpio.)
Veracruz0.5–2.0% (varía mpio.)
Impacto en tres niveles de valor de propiedad
La siguiente comparativa ilustra cómo el ISAI se comporta en tres valores de referencia para cuatro estados representativos: el más caro (Querétaro), la capital (CDMX), un estado de tasa fija media (Nuevo León) y uno de los más baratos (Jalisco).
Propiedad de referencia
$800,000 MXN
Querétaro (prog.)~$42,142 (5.60%)
CDMX (prog.)~$25,700 (3.21%)
Nuevo León (3% fijo)$24,000 (3.0%)
Jalisco (s/catastral)~$9,600 (1.2% ef.)
Brecha Qro vs. Jalisco: ~$32,500 solo en ISAI
Propiedad de referencia
$1,500,000 MXN
Querétaro (prog.)~$81,705 (5.91%)
CDMX (prog.)~$71,900 (4.79%)
Nuevo León (3% fijo)$45,000 (3.0%)
Jalisco (s/catastral)~$18,000 (1.2% ef.)
Brecha Qro vs. Jalisco: ~$64,000 solo en ISAI
Propiedad de referencia
$3,000,000 MXN
Querétaro (prog.)~$170,306 (5.91%)
CDMX (prog.)~$145,000 (4.83%)
Nuevo León (3% fijo)$90,000 (3.0%)
Jalisco (s/catastral)~$36,000 (1.2% ef.)
Brecha Qro vs. Jalisco: ~$134,000 solo en ISAI
05 · Desglose por componente
🧮 ¿A dónde va cada peso del costo de escrituración?
El costo total de escrituración no es un número único: es la suma de varios componentes que tienen diferente peso según el valor del inmueble y el estado. El hallazgo más contraintuitivo del estudio es que los honorarios del notario representan solo el 12–22% del total, mientras que el ISAI absorbe más de la mitad en prácticamente todos los casos.
Distribución promedio nacional · Propiedad $2,500,000 MXN
ISAI / Impuesto de adquisición~65%
Honorarios del notario~15%
IVA sobre honorarios (16%)~2.5%
Derechos de RPP (Registro Público)~8%
Avalúo comercial~5%
Certificados (gravamen, predial, agua, CUZUS)~3%
Gestoría y gastos administrativos~1.5%
El efecto del valor del inmueble en la distribución:
Para una propiedad de $800,000 MXN, el ISAI representa ~51% del total porque los costos fijos (certificados, avalúo) pesan más proporcionalmente.
Para una propiedad de $5,000,000 MXN, el ISAI puede superar el 76% del total en estados con tablas progresivas, ya que la tasa marginal escala mientras los costos fijos permanecen casi igual.
Los honorarios notariales siguen el Arancel oficial (donde existe), por lo que bajan como porcentaje a mayor valor: en CDMX pasan de 1.59% a 0.76% del valor entre $800K y $7M.
Los derechos del RPP y el avalúo son los componentes con menor variación entre estados y entre rangos de valor.
06 · Tipo de operación
📍 Cómo cambia el costo según el trámite notarial
El costo de escrituración no es el mismo para todos los trámites. Aunque el análisis principal de este estudio se centra en compraventa, es importante entender cómo varían los costos para otros tipos de operación frecuentes ante notario. La base fiscal cambia, y en algunos casos el ISAI puede reducirse o eliminarse.
🏠
Compraventa
Costo total: 3.5%–8.0% del valor
Es la operación más común y la que genera el mayor costo. Se paga ISAI sobre el valor más alto entre precio pactado, valor catastral y avalúo comercial. Aplican todos los componentes: ISAI, honorarios, RPP, avalúo y certificados. El ISAI es el componente dominante en todos los rangos de valor.
🎁
Donación
Costo total: 3.0%–7.0% del valor
El ISAI sigue aplicando porque existe una transferencia de propiedad, aunque no haya contraprestación económica. La base gravable generalmente es el valor catastral o el avalúo, no el "precio" (que en donación es cero). Algunos estados ofrecen reducciones para donaciones entre ascendientes y descendientes directos. Los honorarios notariales son similares a compraventa, ya que el trabajo del notario es equivalente.
📄
Cesión de derechos
Costo total: 2.5%–6.0% del valor
El costo depende del tipo de derechos que se ceden. Si se trata de derechos sobre un inmueble con escritura registrada, el tratamiento es similar a la compraventa. Si se ceden derechos de posesión sin escritura formal, el costo puede ser menor porque la base gravable es diferente. Los bienes ejidales requieren trámites adicionales ante el Registro Agrario Nacional antes de la escrituración notarial.
⚖️
Sucesión hereditaria
Costo total: 2.0%–5.0% del valor
Es la operación con potencial de mayor ahorro en ISAI. Varios estados exentan o reducen el impuesto de adquisición cuando la transmisión es por herencia entre familiares directos (hijos, cónyuge). CDMX aplica el 50% del ISAI para sucesiones testamentarias e intestamentarias en el programa de Jornada Notarial. Los honorarios notariales son diferentes (calculados por la complejidad del expediente sucesorio, no por el valor del inmueble en todos los casos).
* Para cualquier operación diferente a compraventa de contado se recomienda solicitar cotización directa con la notaría, ya que los supuestos de exención y reducción del ISAI varían significativamente por estado, tipo de parentesco y características del bien.
07 · Zonas metropolitanas
🏙️ Comparativa en las 6 principales zonas metropolitanas
Las zonas metropolitanas concentran la mayor actividad inmobiliaria del país. Esta comparativa permite a compradores y vendedores en las principales ciudades entender su carga fiscal específica, con cálculos a tres valores de referencia.
Ciudad
Tasa ISAI
Estructura
Arancel
$800,000 MXN Total est.
$2,500,000 MXN Total est.
$5,000,000 MXN Total est.
Base gravable
Ciudad de México
CDMX
4.1–5.2%
Progresiva 11 rangos
Arancel 2026
~$58,000 (7.3%)
~$154,000 (6.2%)
~$319,000 (6.4%)
Mayor entre precio, catastral y avalúo
Estado de México
Naucalpan, Huixquilucan, Atizapán
2.5–4.5%
Variable por municipio
Regulado
~$48,000–53,000
~$110,000–122,000
~$250,000–268,000
Mayor entre precio y catastral
Guadalajara
Jalisco
2.0–3.0%
Sobre valor catastral
Regulado
~$36,000–42,000
~$92,000–117,000
~$185,000–235,000
Valor catastral (40–70% del comercial)
Monterrey
Nuevo León
3.0%
Fija
Regulado
~$48,000 (6.0%)
~$124,500 (5.0%)
~$235,000 (4.7%)
Mayor entre precio y catastral
Querétaro
Estado de Querétaro
2.84–6.85%
Progresiva 8 niveles
Regulado
~$81,000 (10.0%)
~$200,000 (8.0%)
~$400,000 (8.0%)
Mayor entre precio y catastral
Puebla
Estado de Puebla
0–3.0%
Progresiva · tramos bajos
Regulado
~$32,000–42,000
~$90,000–115,000
~$180,000–230,000
Mayor entre precio y catastral
Los porcentajes entre paréntesis representan el costo total (todos los componentes) como proporción del valor del inmueble. Los totales en $ son estimaciones que pueden variar según la notaría específica y las características del inmueble.
08 · Evolución temporal
📆 Cambios en los costos de escrituración 2024–2026
El panorama fiscal notarial en México experimentó cambios significativos entre 2024 y 2026. Los más relevantes son la reforma al ISAI de CDMX, el aumento en BCS y Playa del Carmen, y la presión judicial sobre el impuesto progresivo de Hermosillo. A continuación los movimientos más importantes ordenados cronológicamente.
ISAI
Aranceles notariales
Derechos de RPP
2024
ISAI · CDMX
Tabla vigente con 11 rangos. En diciembre 2024, el Congreso CDMX aprueba reforma al Art. 113 para corregir inconstitucionalidades.
Arancel · CDMX 2024
Arancel Notarial 2024 publicado en Gaceta Oficial. Actualización de honorarios con incremento inflacionario estimado en ~5%.
RPP · CDMX 2024
Circular DG-01-2025 del RPPyC actualiza tarifas de inscripción con incremento del 4.74% para 2025.
Dic 2024 · Ene 2025
ISAI · Hermosillo, Sonora
↑ Juzgado de Distrito declara inconstitucional la tabla progresiva. Diputado llama a reforma en diciembre 2024. Sin cambios aún en el ejercicio 2025.
Arancel · Múltiples estados
Actualización estándar en la mayoría de los estados con la publicación de nuevas leyes de ingresos para el ejercicio 2025.
RPP · Nacional
↑ La mayoría de los estados actualiza tarifas de RPP conforme a UMA o inflación. Incrementos de 4–7% en estados con tarifa regulada.
2025
ISAI · Querétaro
Ley de Ingresos del Municipio 2025 confirma que la tarifa progresiva no sufre modificación respecto a años anteriores. Continúa siendo la más alta del país.
Arancel · CDMX 2025
↑ Publicado en Gaceta Oficial del 31 de enero de 2025. Incremento en honorarios para operaciones traslativas, actualización de cuotas en Numerales 14–16.
RPP · CDMX 2025
↑ Circular DG-01-2025: tarifas de inscripción actualizadas con incremento del 4.74% (Ley de Ingresos CDMX).
Dic 2025
ISAI · BCS y Playa del Carmen
↑ CAMBIO MAYOR: BCS aprueba homologación de ISABI al 3% (antes 2%) para todos sus municipios. Playa del Carmen aprueba 4% (antes 3%) vigente desde el 10 de diciembre 2025.
Arancel · Nacional
Múltiples estados aprueban actualizaciones de aranceles para 2026 con sus respectivas leyes de ingresos. CDMX publica Arancel 2026 el 30 de enero 2026.
RPP · Nacional
↑ Actualización general de tarifas en la mayoría de los estados conforme a sus Leyes de Ingresos 2026. Incrementos estimados de 5–8% en línea con inflación.
Ene 2026
ISAI · CDMX
Nueva tabla Art. 113 reformada en diciembre 2024 entra en vigor. Corrige los rangos para cumplir con principios constitucionales de proporcionalidad tributaria.
Arancel · CDMX 2026
Publicado el 30 de enero de 2026 en la Gaceta Oficial. Es la referencia más actualizada disponible en el país para honorarios notariales regulados.
RPP · Nacional
Vigencia de nuevas tarifas 2026 en todos los estados que aprobaron Leyes de Ingresos municipales en diciembre 2025.
09 · Metodología
📊 Cómo se construyó este estudio
Este estudio es la primera comparativa nacional de costos de escrituración construida a partir de fuentes primarias para los 32 estados de México. La metodología prioriza la verificación directa de leyes y aranceles oficiales sobre fuentes secundarias.
Fuentes primarias
Leyes de Ingresos Municipales 2025–2026 (cuando disponibles en portal oficial)
Códigos Fiscales estatales y municipales vigentes
Arancel de Notarios 2026 CDMX (Gaceta Oficial, 30 enero 2026)
Código Fiscal de la CDMX, Art. 113 reformado dic. 2024
Circular DG-01-2025 del RPPyC CDMX
Ley de Ingresos Municipio de Querétaro 2025
Ley del ISABI de Quintana Roo (Congreso de QR)
Ley de Hacienda Municipal de Hermosillo / Ley de Ingresos 2026
Código Financiero del Estado de México (Art. 95 RPP)
Portal ISAI: ovica.finanzas.cdmx.gob.mx
Fuentes secundarias verificadas
Colegio de Notarios CDMX (colegiodenotarios.org.mx)
Notaría 54 de Querétaro (notaria54.mx)
AMPI Querétaro via El Queretano
Hogare.mx (León, Guanajuato)
AsesoresyCasas.com.mx (Nuevo León)
Mudafy.com.mx (tabla ISAI CDMX 2026)
K&G / KAVANAGH GOROZPE (reforma Art. 113)
Honest-Home.io (calculadora multi-estado)
BBVA México (comparativa nacional)
Bancompara.mx (estados sin fuente oficial directa)
Expresión Sonora / Dossier Político (Hermosillo)
El Universal / El Independiente (BCS reforma 2025)
Supuestos del cálculo
Tipo de operación: compraventa de contado (no hipotecaria)
Valores de referencia: $800K, $1.5M, $2.5M y $5M MXN
Base gravable: valor comercial (el más conservador / alto)
Municipio de referencia: capital o de mayor actividad
Honorarios notariales: Arancel oficial donde existe; estimación 1–1.5% donde no hay arancel
RPP: tarifa oficial donde disponible; estimación 0.3–0.8% donde no
Avalúo: estimación de mercado por rango de valor
Ejercicio fiscal: 2026 (con reformas ya vigentes)
No incluye ISR del vendedor (impuesto a cargo del vendedor, no del comprador)
No incluye costos de gestión hipotecaria (escritura de hipoteca) ni crédito
10 · Limitaciones del análisis
⚖️ Qué este estudio no puede garantizar
🗺️
Variación por municipio
El ISAI es un impuesto municipal, no estatal. Dentro de un mismo estado puede haber diferencias de 2 o más puntos porcentuales entre municipios. El Estado de México tiene 125 municipios con tasas independientes (desde 0.02% hasta 4.5%). Este estudio reporta el municipio capital o de mayor actividad, que puede no ser representativo de otras zonas del estado.
📋
Tipo y características del inmueble
El costo puede variar según si el inmueble es habitacional, comercial, industrial o ejidal. Los terrenos ejidales no son escriturables directamente y requieren regularización previa ante el Registro Agrario Nacional. Los inmuebles en fraccionamiento o con regímenes de copropiedad pueden tener costos adicionales. Los cálculos de este estudio aplican únicamente para inmuebles urbanos con escritura registrada.
🎁
Subsidios y exenciones
Varios estados ofrecen exenciones o reducciones que este estudio no incorpora en los cálculos base: Jornada Notarial en CDMX (hasta 60% de descuento), subsidios para primera vivienda en Nuevo León y otros estados, exenciones para vivienda de interés social, reducciones para personas mayores o con discapacidad, y trámites con crédito Infonavit (que puede reducir el desembolso de bolsillo prácticamente a cero).
📅
Vigencia de los datos
Las tasas de ISAI se actualizan anualmente con cada Ley de Ingresos municipal (generalmente aprobadas en diciembre del año previo). Los aranceles notariales se publican en Gaceta Oficial al inicio del año. Este estudio corresponde al ejercicio 2026 y puede quedar desactualizado con las reformas de diciembre 2026. Para 15 estados no fue posible acceder directamente a la Ley de Ingresos oficial; las tasas provienen de fuentes secundarias consistentes.
🏦
Crédito hipotecario vs. contado
Este estudio calcula exclusivamente operaciones de contado. La escrituración con crédito bancario tiene costos adicionales significativos: escritura de hipoteca (que genera honorarios notariales sobre el monto del crédito), comisión por apertura (0–1% del crédito), y avalúo bancario (diferente al comercial). En total, una compra con crédito bancario puede costar entre 15% y 25% más en gastos notariales que la misma operación de contado.
📊
Honorarios no arancelados
En los estados sin arancel oficial actualizado (principalmente Guerrero y Yucatán), los honorarios notariales son de libre contratación. Los rangos reportados son estimaciones de mercado y pueden variar significativamente entre notarías. Incluso en estados con arancel oficial, los notarios pueden cobrar por debajo del arancel (pero no por encima). La cotización directa con la notaría es siempre el dato más preciso.
Hallazgos · Para medios y distribución
🔥 5 datos que nadie esperaba de este estudio
Estos son los hallazgos que este estudio revela por primera vez a nivel nacional y que contradicen la percepción común sobre cómo funcionan los costos de escrituración en México. Cada uno es independientemente citable y verificable con las fuentes oficiales documentadas en la sección de metodología.
1
DATO SORPRESA · QUERÉTARO
El estado más caro para escriturar no es la Ciudad de México. Es Querétaro — y nadie lo vio venir.
La percepción generalizada es que la CDMX tiene los costos notariales más altos del país. Los datos dicen otra cosa: el municipio de Querétaro cobra hasta un 8.0% del valor del inmueble en escrituración, frente al 6.2% de la CDMX en el mismo rango. La paradoja: la tasa base del impuesto en Querétaro es del 2%, idéntica a la de más de la mitad de los estados del país. La diferencia la hace una tarifa progresiva municipal instaurada en 2016 que nunca fue modificada y que genera tasas efectivas de 4.5% a 6.5%.
"Querétaro tiene una tasa base del 2% —igual que Durango o Hidalgo— pero su tarifa progresiva municipal convierte esa misma propiedad en la más cara para escriturar en todo México." — Estudio Nacional NCM 2026
2
DATO CONTRAINTUITIVO · HONORARIOS
Negociar los honorarios del notario es el movimiento equivocado. No es ahí donde está el dinero.
Cuando alguien pregunta cómo ahorrar en escrituración, la respuesta casi instintiva es "busca un notario más barato". Este estudio demuestra que es la estrategia con menor impacto posible. En promedio nacional, los honorarios del notario representan apenas el 15% del costo total de escrituración. El ISAI —que no se puede negociar— representa entre el 51% y el 77%. Reducir los honorarios notariales un 30% generaría un ahorro del 4.5% sobre el total. Elegir el municipio correcto dentro del mismo estado puede generar un ahorro del 40–60% sobre el total.
"El costo del notario es la parte más visible de la escrituración, pero es también la menos relevante. El ISAI es lo que realmente determina cuánto paga el comprador." — Estudio Nacional NCM 2026
3
DATO DE OPORTUNIDAD · JALISCO
Jalisco tiene la ventaja fiscal oculta más grande del país: cobra el impuesto sobre un valor que no existe en el mercado real.
Guadalajara es la segunda zona metropolitana más grande de México y tiene uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos. Lo que pocos compradores saben: Jalisco calcula su impuesto de transmisiones patrimoniales sobre el valor catastral del inmueble —que típicamente representa entre el 40% y el 70% del valor comercial—. Una propiedad que se vende en $5,000,000 se grava fiscalmente como si costara ~$3,500,000. El ahorro efectivo en ISAI vs. un estado que grava sobre precio de operación puede superar los $90,000 MXN en la misma transacción.
"Jalisco es el único estado de la zona del Pacífico donde la base gravable del impuesto de adquisición es sistemáticamente inferior al precio de mercado, lo que genera una ventaja fiscal estructural para el comprador." — Estudio Nacional NCM 2026
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DATO DE TENDENCIA · DESTINOS TURÍSTICOS
Los destinos turísticos están convergiendo hacia ser los más caros del país — y en diciembre de 2025 dos lo confirmaron a la vez.
En el mismo mes de diciembre de 2025, dos de los destinos turísticos más activos del país subieron su tasa de ISAI simultáneamente: Baja California Sur homologó su impuesto al 3% en todos los municipios (un aumento del 50% desde el 2% anterior), mientras que Playa del Carmen en Quintana Roo subió de 3% a 4% vigente desde el 10 de diciembre. En ambos casos la justificación fue la actividad inmobiliaria extranjera e intensa demanda. La tendencia es clara: los estados con mercados turísticos consolidados están usando el ISAI como instrumento de captura fiscal del boom inmobiliario costero.
"En diciembre de 2025, dos destinos turísticos mexicanos subieron su ISAI al mismo tiempo. No es coincidencia: es una tendencia que afectará cada vez más a compradores en zonas de alta demanda." — Estudio Nacional NCM 2026
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DATO LEGAL · HERMOSILLO
Un juzgado federal ya declaró inconstitucional el ISAI de Hermosillo. Los compradores que escrituraron en los últimos años podrían tener un caso.
La tabla progresiva del Impuesto sobre Traslación de Dominio del municipio de Hermosillo, Sonora —que escala del 2% al 5.5%— fue declarada inconstitucional por un Juzgado de Distrito por violar el principio de proporcionalidad tributaria. En diciembre de 2025, el diputado Omar del Valle Colosio llamó públicamente a revisar el diseño del impuesto. A la fecha de publicación de este estudio, la tabla sigue vigente para el ejercicio 2026 mientras no se resuelva la reforma legislativa. Los contribuyentes que pagaron el impuesto en los años afectados y cuenten con amparo podrían solicitar devolución.
"El impuesto de escrituración más alto de Sonora fue declarado inconstitucional, pero sigue vigente. Es el caso que ilustra cómo la progresividad fiscal sin límites racionales enfrenta cada vez más desafíos legales en México." — Estudio Nacional NCM 2026
Para medios, prensa y blogs especializados: todos los datos de este estudio son de libre citación con atribución a NotariaCercaDeMi.com.mx · Estudio Nacional de Costos Notariales 2026. Los hallazgos están documentados con fuentes oficiales verificables. Para solicitar datos adicionales, comparativas específicas o entrevista con el equipo editorial, visita notariacercademi.com.mx.
11 · Conclusiones
📣 Qué dice el estudio sobre el panorama nacional
01
Querétaro y CDMX concentran la mayor carga fiscal
Ambos estados tienen en común el uso de tablas progresivas de ISAI que escalan agresivamente con el valor del inmueble. Querétaro es el caso más extremo: su tasa base estatal es del 2% (igual que la mitad del país), pero la tarifa progresiva del municipio capital triplica ese costo en propiedades de valor medio. La diferencia entre escriturar en Querétaro vs. Jalisco puede superar los $100,000 MXN en una propiedad de $2.5 millones.
02
El mayor ahorro potencial está en la estructura del ISAI, no en negociar honorarios
Dado que el ISAI representa entre el 50% y el 77% del costo total, optimizar ese componente tiene mucho mayor impacto que negociar los honorarios del notario. Las alternativas de ahorro son: elegir un municipio con tasa más baja dentro del mismo estado (relevante en EdoMex, QR y Veracruz), aprovechar programas de descuento como la Jornada Notarial en CDMX (hasta 60%), o en sucesiones hereditarias revisar si aplica exención total o parcial.
03
Tres tendencias emergentes para 2026
Primera: presión al alza en destinos turísticos (BCS subió 50% su tasa, Playa del Carmen subió de 3% a 4%). Segunda: escrutinio judicial sobre tablas progresivas desproporcionadas (Hermosillo bajo cuestionamiento constitucional). Tercera: estabilidad en la mayoría de los estados de tasa fija al 2%, que no han modificado su estructura en años. Los compradores en destinos turísticos deben anticipar que las tasas seguirán subiendo.
"Para un comprador con capacidad de elegir ubicación dentro de una región, el diferencial fiscal entre estados justifica incluir el costo de escrituración como variable relevante en la decisión de compra. La diferencia puede superar los $350,000 MXN en una propiedad de $5 millones —una cifra mayor que el enganche de muchos créditos hipotecarios."
NotariaCercaDeMi.com.mx · Estudio Nacional de Costos Notariales 2026
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