Datos clave de escrituración de contado
- Aproximadamente 30% de las compras de vivienda en México se hacen de contado
- Es la modalidad más económica: los gastos suelen representar entre 4% y 8% del valor del inmueble
- Jalisco y Nuevo León suelen tener los costos más bajos; Querétaro y CDMX, los más altos
01 — La base ¿Qué es la escrituración de contado?
Escriturar de contado significa que el comprador paga el precio total del inmueble en una sola transacción, sin intervención de banco ni Infonavit. El notario formaliza únicamente una escritura: la de compraventa.
Código Civil Federal · Ley del Registro Público de la Propiedad
A diferencia del crédito bancario (donde se generan dos escrituras: compraventa + hipoteca) o del crédito Infonavit (que involucra a un organismo federal), la compra de contado es el proceso más sencillo y económico. El comprador entrega el precio pactado, el notario verifica la identidad de las partes, calcula los impuestos y derechos correspondientes, y formaliza la transmisión de propiedad.
El resultado final es una escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad (RPP) del estado donde se ubica el inmueble, que es el único documento que te convierte en dueño legal ante el Estado mexicano.
02 — Por qué elegir esta modalidad Ventajas de la compra de contado
Comparada con las otras modalidades, la compra de contado tiene ventajas claras en costo, tiempo y simplicidad:
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Costo total más bajo Solo se paga una escritura (compraventa). Sin escritura de hipoteca adicional ni comisiones bancarias.
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Proceso más rápido 2 a 4 semanas vs 4–8 semanas de un crédito bancario. No hay que esperar autorización de ninguna institución.
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Mayor libertad de negociación Puedes elegir libremente al notario. Con crédito bancario, el banco suele imponer o limitar la elección.
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Sin riesgo de caída del crédito No depende de aprobación crediticia. La operación no puede "caerse" por un rechazo bancario de último momento.
💡 Comparativa rápida: Para una propiedad de $2,500,000 en CDMX, la compra de contado cuesta ~$154,000 en escrituración. Con crédito bancario el mismo trámite sube a ~$185,000–$192,000 (15–25% más) por la escritura de hipoteca adicional.
03 — Lo que necesitas tener listo Documentos necesarios para escriturar de contado
La notaría recopila documentos de ambas partes antes de elaborar la escritura. Tener todo listo desde el inicio reduce el tiempo del trámite.
Del vendedor
- Escritura o título de propiedad vigente
- Identificación oficial (INE/pasaporte)
- RFC con homoclave
- Boletas de predial y agua al corriente
- Constancia de no adeudo de predial
- Constancia de no adeudo de agua
- Certificado de libertad de gravamen (lo tramita el notario)
- En caso de persona moral: acta constitutiva y poder notarial
Del comprador
- Identificación oficial (INE/pasaporte)
- RFC con homoclave (o trámite de RFC nuevo)
- CURP
- Comprobante de domicilio (no mayor a 3 meses)
- Acta de matrimonio (si aplica, para régimen matrimonial)
- En caso de persona moral: acta constitutiva y poder notarial
Que tramita el notario
- Avalúo comercial
- Certificado de libertad de gravamen
- Constancia de no adeudo predial (en algunos estados)
- Búsqueda en RPP
- CUZAS / constancias municipales (según estado)
⚠️ RFC obligatorio: Desde 2023, tanto comprador como vendedor deben tener RFC con homoclave para cualquier escrituración. Si no lo tienes, tramítalo en el SAT antes de iniciar el proceso.
04 — Paso a paso El proceso de escrituración de contado: 4 etapas
El proceso de compra de contado es el más directo. Estas son las 4 etapas principales:
- Avalúo comercial
El notario (o el comprador) encarga un avalúo al inmueble. Determina la base gravable del ISAI. Tarda 3–7 días hábiles. Costo: ~$2,500–$5,000 según el valor del inmueble.
- Apertura de expediente y recopilación de documentos
La notaría verifica los documentos de ambas partes, tramita el certificado de libertad de gravamen y las constancias de no adeudo. Esta etapa puede tomar 1–2 semanas.
- Cálculo de impuestos y firma
El notario calcula el ISAI, sus honorarios y los derechos de RPP. Ambas partes firman la escritura de compraventa ante el notario. El comprador paga los gastos de escrituración en este momento.
- Inscripción en el RPP y entrega de escritura
El notario inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Una vez inscrita, recibes tu copia certificada (testimonio de escritura). Este paso toma 3–15 días hábiles según el estado.
05 — Tiempos reales ¿Cuánto tarda escriturar una casa de contado?
2–4 semanas en promedio para compra de contado
Este es el tiempo total desde que entregas los documentos hasta que recibes tu escritura inscrita. Es la modalidad más rápida de las tres.
Factores que pueden alargar el proceso:
- 📄
Documentos faltantes o con errores — Un RFC incorrecto o una boleta de predial vencida puede detener el trámite varios días.
- 🏠
Tiempo del avalúo — En zonas con alta demanda de valuadores, el avalúo puede tardar hasta 10 días hábiles.
- 🏛️
Tiempos del Registro Público de la Propiedad — Varía mucho por estado. En CDMX puede tomar 3–5 días; en estados con RPP saturado hasta 3 semanas.
- ⚠️
Gravámenes o adeudos pendientes — Si el vendedor tiene hipoteca vigente o adeudos de predial, deben cancelarse antes, lo que puede agregar 1–3 semanas al proceso.
- 📍
Estado donde se ubica el inmueble — Las reglas y tiempos del RPP son distintos en cada entidad federativa.
06 — Lo que vas a pagar Costos reales de escrituración de contado
Los gastos de escrituración en compra de contado se componen de cuatro elementos principales. El ISAI es el componente más significativo (51–75% del total).
ISAI ~51–75% del total · Impuesto local, varía por estado
~62%
Honorarios notariales + IVA ~15–25% del total · Regulado por arancel estatal
~22%
Derechos RPP ~5–11% del total · Inscripción en Registro Público
~10%
Avalúo + certificados ~5–12% del total · Avalúo, libertad de gravamen, predial, agua
~8%
Estimados de costo por rango de valor (CDMX, 2026)
| Valor del inmueble | ISAI estimado | Notario + IVA | RPP | Total estimado | % del valor |
| $800,000 | $30,130 | $14,760 | $6,500 | ~$58,500 | 7.3% |
| $2,500,000 | $97,600 | $40,200 | $10,500 | ~$154,000 | 6.2% |
| $5,000,000 | $210,500 | $75,800 | $18,200 | ~$312,000 | 6.2% |
* Estimados para CDMX, 2026. Los costos varían por estado, notaría y características del inmueble.
07 — Depende de dónde compres Cómo cambian los costos según el estado
Los gastos de escrituración varían significativamente entre estados. La diferencia principal está en el esquema del ISAI: algunos estados aplican tasa fija, otros tasa progresiva. Para una misma propiedad de $2,500,000, el costo puede variar hasta $80,000 según el estado.
08 — Lo que debes evitar Errores comunes al escriturar de contado
- ⚠️
No verificar que el inmueble esté libre de gravámenes Antes de firmar cualquier contrato, solicita un certificado de libertad de gravamen en el RPP. Un inmueble con hipoteca vigente no puede escriturarse directamente — requiere cancelar la hipoteca primero.
- ⚠️
Pagar al vendedor antes de la escritura Nunca entregues el precio total sin tener la escritura firmada. Usa una cuenta de garantía (fideicomiso de garantía) o coordina el pago simultáneo en la notaría el día de la firma.
- ⚠️
No inscribir en el RPP por ahorrar tiempo La escritura sin inscripción en el RPP no tiene efectos frente a terceros. Si el vendedor vende la misma propiedad a otra persona que sí inscribe primero, perderías la propiedad. La inscripción es obligatoria.
- ⚠️
No comparar honorarios entre notarías Los honorarios notariales son el componente más negociable. Pedir cotización a 2–3 notarías puede ahorrarte entre $5,000 y $20,000 en una escritura de valor medio.
- ⚠️
Ignorar el régimen de adquisición si estás casado/a Si estás casado bajo sociedad conyugal, la propiedad entra automáticamente al patrimonio del matrimonio. Si quieres adquirirla solo a tu nombre, el régimen matrimonial debe ser separación de bienes.
Compara las opciones Tipos de escrituración: comparador rápido
¿No estás seguro si tu caso es contado, bancario o Infonavit? Esta tabla te ayuda a identificarlo:
| Modalidad | Tiempo | Costo aprox. | Complejidad | Guía |
| 💵 Contado Esta página | 2–4 semanas | 4%–8% | Baja | — |
| 🏦 Crédito bancario | 4–8 semanas | 5%–10% | Media | Ver guía → |
| 🏠 Infonavit | 3–6 semanas | 0%–5%* | Media | Ver guía → |
* Con Infonavit el desembolso de bolsillo puede ser casi $0 si la subcuenta cubre los gastos.